Este artículo fue publicado por la Revista Saó el pasado mes de julio https://revistasao.cat/lhabitatge-1/
Estoy harta de oír día tras día el «mantra» que el precio de la vivienda sube porque hay mucha demanda y poca oferta.
Aceptar esta afirmación sin ir más allá tratándose de una situación compleja —y angustiosa para cada vez más personas— es peligroso, porque podría hacernos creer que la solución consiste en liberalizar la construcción aún más sin tener en cuenta que hay miles de pisos cerrados por todas partes.
Para neutralizar tanto simplismo, conviene analizar algunos de los agentes que intervienen.
Economistas
La mayoría cree que viviendas y suelo sobre el cual se construyen las primeros son una mercancía similar a cualquier otra. Error colosal que tiene consecuencias graves para la ciudadanía.
Si así fuese, ambos tanto el suelo perderían valor con el paso del tiempo, como ocurre con las mercancías comunes. Sin embargo, ocurre todo lo contrario, que no dejan de subir. ¿Igual en todas partes? No. Depende de dónde se encuentren, si bien no del estado en que se encuentren. Pensemos por un momento en solares en un estado deplorable que hemos visto en el centro de ciudades importantes: su valor sube sin parar.
Suelo
Es inmutable e inmóvil. Por eso lo llamamos «inmobiliario». Por el contrario, personas, dinero y mercancías se pueden mover. En consecuencia, el suelo es un bien naturalmente escaso.
Asimismo, el suelo edificable no está repartido del mismo modo en el planeta ni tampoco interesa del mismo modo a los que quieren sacar beneficio. Pensemos en el Sáhara y en Basilea, por ejemplo… Los constructores se decantan por los núcleos urbanos porque es donde se concentra la población trabajadora y, por tanto, la aglomeración es cada vez mayor. Consecuentemente, si la actividad económica crece en un lugar determinado y cada vez vive allí más gente, como el suelo no se expande, ¿qué ocurre? Pregunta fácil de responder…
Si las leyes de mercado generales no son las mismas que se aplican al suelo, donde hay actividad económica y la gente tiene que vivir, el propietario de ese suelo es «el amo del cotarro». Ahora bien, si cesa o decrece, su valor cae en picado. Ocurrió en Detroit cuando descendió la fabricación de automóviles.
Por otro lado, si el suelo no se expande, no aumenta la oferta de viviendas construidas. Por tanto, no hay una competencia real por mucho que lo aseguren los economistas. En ciudades como Barcelona, Londres o Nueva York, el suelo es escaso y tiene un gran valor económico y social que permite a sus propietarios pedir lo que quieran a la hora de vender o alquilar. El único límite a la subida de precios por es que el salario de la gente no llegue para alquilar o comprar. O bien que la legislación del país sea más restrictiva con los depredadores, como ocurre en Singapur1 o Austria.
Según el economista británico Adam Smith (muerto hace más de 200 años), el precio que se paga por usar un suelo determinado es de monopolio y no depende de la inversión que su propietario haga para mejorarlo, sino de lo que estén dispuestos a pagar arrendado o comprador.
Por cierto, que aumenten los salarios no significa que la gente pueda comprar más viviendas, porque los «depredadores» inmobiliarios —propietarios, bancos, agencias inmobiliarias— aprovechan para subir a su vez el precio.
Por tanto, suelo y vivienda siguen una lógica propia.
Propietarios
El inmenso poder de los propietarios de viviendas se constata porque suben el precio de alquiler o venta de forma tan codiciosa y acelerada que han destruido la estructura anterior, más respetuosa con la ciudadanía. Estamos viendo, en el caso de los alquileres, que han pasado de los de largo plazo a los de corto plazo y de viviendas enteras a habitaciones individuales.
Forman parte de la actual estructura rentista, que Yanis Varoufakis2 y Jorge Majfud3 llaman «tecnofeudal» el primero y «neofeudal» el segundo, porque ha sustituido el beneficio capitalista por el «rentismo», tal como ocurría en la Edad Media. Con todo, ha variado el tipo de propiedad a la cual están vinculados los rentistas actuales y su actitud es bastante más depredadora que la de los señores feudales medievales que, a cambio de obtener rentas, estaban obligados a proteger a sus vasallos. Ahora, por el contrario, los atacan a través de la justicia o las empresas privadas con amenazas si quieren echarlos.
Los rentistas actuales extraen de los arrendados una parte muy elevada de su salario sin arriesgar nada. Es así como la ciudadanía tiene cada vez menos dinero para comer, pagar las facturas básicas (luz, agua…) y consumir. Peor aún: tasas que legalmente tendrían que pagar los propietarios, las pagan bajo mano los arrendados.
La posición monopolista de los rentistas actuales «vampiriza» la riqueza generada colectivamente al absorberla al máximo, porque su voracidad no tiene fronteras. El valor de sus terrenos y viviendas aumenta constantemente. No por el esfuerzo que aplican, sino por la inversión de la sociedad a través de los impuestos que pagamos todos. En efecto, cuando el Estado mejora las infraestructuras vía impuestos crece del valor del espacio donde realiza la mejora sin que los actuales rentistas hayan prestado ningún servició a la comunidad o aportado nada al bienestar general. Su escandaloso enriquecimiento proviene del perjuicio que causan.
Aclararé que, al hablar de «propietarios», entran particulares y «fondos buitres», que compran miles de pisos en ciudades clave. Añadiré que, si sube el precio, no es por la inversión que hayan hecho sus propietarios, sino por la actividad económica que generan otros sectores, pero son los únicos que obtienen rentas sin haber contribuido en nada.
Políticos y «expertos»
Hablan ambos de mejorar el transporte público para que la gente se vaya a vivir a las afueras, donde se construirán más viviendas porque —argumentan utilizando otro «mantra»— no todo el mundo puede vivir en el centro de las ciudades. Deben de haber olvidado que, en el centro, ya no vive gente, puesto que los pisos o están vacíos o se han convertido en viviendas turísticas, como las que oferta el señor neofeudal que hay detrás de AirBnB. También deben de haber olvidado que, al mejorar la infraestructura, el problema de los centros de las ciudades se traslada a los barrios periféricos, porque los «depredadores» compran suelo y viviendas allí y sube el precio.
¿Cuál es la solución? Que los «expertos» lo sean de verdad y los políticos trabajen en beneficio de la ciudadanía que los ha votado cambiando la legislación. Solo así se pararía esta brutal alienación de la dignidad humana. La cuestión es si están dispuestos los gobernantes a hacerlo…
Demanda y oferta
La demanda de suelo no responde a las leyes del mercado porque, mientras este es un recurso limitado, la demanda es expansiva. La oferta puede aumentar si se construyen más viviendas, pero los rentistas tenderán a acumular más propiedades más rápidamente porque saben que la demanda no bajará. Tengamos en cuenta, además, que la acumulación de propiedades inmobiliarias es considerada un signo de elevado estatus social, mientras que la de otras mercancías es vista como un derroche. Pensemos en las familias que tienen piso en la ciudad, chalet en la montaña y apartamento en la playa. Son vistas como las grandes triunfadoras sociales, mientras que tener una familia de tres miembros tres coches o un usuario tres móviles es visto como un despilfarro. Tampoco está mal visto que un propietario tenga una vivienda mucho más grande de la que necesita para vivir, mientras que hay familias de cuatro miembros viviendo ahora mismo en una habitación… La vivienda es, sin duda, lo que más estatus social da. Lo hemos visto en películas como Ciudadano Kane, en la que el protagonista manda construir una mansión excesiva para una sola persona.
Ciertamente, podemos concluir que todo el mundo está dispuesto a pagar mucho más por unos bienes que por otros porque presuponen una situación social determinada. Al final, si tienes bienes inmobiliarios eres un ganador; si no, eres un perdedor.
Asimismo, las viviendas no son un «pañuelo de usar y tirar». Cualquier mercancía puede ser sustituida por otra, no así la vivienda, el suelo o cambiar de ciudad y lugar de trabajo. Factores que marcan el sometimiento del usuario al mercado. Por eso se destinan cantidades importantes de dinero a la posesión de una vivienda.
Bancos
Desde los años 80, son culpables en gran medida del aumento del precio de las viviendas.
¿Cómo es posible que una entidad preste dinero a treinta años vista? ¿Qué beneficios espera conseguir? La respuesta son las hipotecas: inversiones muy rentables para los bancos. Volvamos al ejemplo. Supongamos que un piso cuesta 300.000 euros. El banco puede dejarte hasta un 80%. Si el préstamo es a 30 años con un tipo de interés al 2,5%, el banco ganará más de 100.000 euros contigo.
Además, cada hipoteca está avalada por una vivienda y el suelo sobre el que se ha construido. Por tanto, la seguridad es total, porque, si no puedes pagar la hipoteca te quitan la vivienda, que tendrá un valor todavía mayor, porque hemos dicho que tiende a apreciarse. Conclusión: el banco siempre gana; con hipoteca o sin ella.
Por otro lado, los bancos hinchan las tasaciones para poder conceder hipotecas más elevadas y ganar aún más. Si eso implica un riesgo mayor para el comprador y puede terminar no pagando, no importa: el valor de la vivienda habrá aumentado y el banco también ganará porque se queda con ella. Y, si hay una crisis, los bancos centrales salvarán a los bancos privados.
Estos beneficios bancarios contribuyen al aumento continuado de los precios y, por tanto, a prácticas especulativas que amplían la brecha entre el precio real y el precio financiado y, por tanto, que cada vez le cueste más a la gente normal acceder a una vivienda mínimamente digna.
Sorprendentemente, un buen puñado de economistas aseguran que los bancos son agentes neutros que facilitan el funcionamiento de la economía. Otra falsedad. En primer lugar, porque a los bancos se les permite que fabriquen dinero de la nada cada vez que conceden un préstamo. Generan así un activo —la hipoteca— que les proporciona inmensos beneficios. En segundo lugar, al potenciar la petición de hipotecas, inflan el precio de las viviendas, con lo cual todavía sacan más beneficios gracias a los intereses de los préstamos. En tercer lugar, si el prestatario llega un momento en que no puede pagar el préstamo, el banco le quita la casa —cuyo precio no habrá dejado de aumentar— y continúa pagando…
Así pues, una de las causas de que los bancos ganen tanto dinero anualmente son los beneficios que obtienen prestando para hipotecas y recuperando propiedades cuyo valor no ha dejado de subir. Y, como los propietarios de viviendas, sin hacer prácticamente nada. Así se entiende que los bancos presionen a los Gobiernos para que concedan avales para la compra de viviendas y permitan a los jóvenes endeudarse.
Burbujas inmobiliarias
Si a un bien escaso e insustituible como es el suelo, se le inyectan chorros financieros en forma de préstamos cada vez más cuantiosos, se amplía la capacidad de comprar y se ensancha la demanda. Resultado: el precio se dispara y estalla la «burbuja inmobiliaria», lo que implica graves anomalías que se desvían del funcionamiento normal del mercado.
El listado de «anomalías» derivadas de las «burbujas inmobiliarias» es larguísima y tiene lugar en todo el planeta: Norteamérica, Brasil y Méjico en Sudamérica, Australia, Nueva Zelanda, Japón, India, China, Vietnam, Tailandia, Turquía y parte de Europa, como España. Por cierto, las burbujas inmobiliarias no tienen por qué coincidir, aunque la crisis de 2008 fue una excepción.
Que los booms de oferta vengan acompañados de aumentos de precios no son errores del sistema, sino consecuencia de la desregulación de los mercados hipotecarios desde los 80, porque los créditos que se concedían eran cada vez mayores y así podían seguir inflando los precios de los activos.
La consecuencia más grave recae en la ciudadanía, ya que el abismo entre el precio de la vivienda y su poder adquisitivo no deja de crecer.
Viviendas convertidas en activos financieros
Desde los 80, la mayoría de Gobiernos han trabajado para convertir los pisos de nuestras ciudades en «objetos de deseo, ideales para inversores» i los han convertido en refugios de valor. La consecuencia es que han secuestrado su función residencial y lo han convertido en un producto bursátil muy seguro porque crece muy rápidamente. De hecho, desde el colapso del 2008, han subido un 80%.
Ahora bien: no siempre es un activo financiero seguro. Después de la crisis medioambiental en la Manga del Mar Menor o de la DANA del pasado octubre del 2024 en algunas comarcas del País Valenciano, los precios han caído en picado.
Cambio climático y turismo
El primero es un factor de inseguridad inmobiliaria porque la Europa meridional está sufriendo sequías, incendios forestales y pérdida de biodiversidad. Sin embargo, el preció aún no ha dejado de subir y, entre 2014 y 2024, el 56% de las compras se pagaron al contado, sin hipotecas.
En cuanto al turismo, el 15% de compradores en España son extranjeros, porque el aumento de precios incentiva la demanda y no dejan de llegar. Invertir mucho dinero en viviendas y suelo es un incentivo para los precios y una llegada masiva de compradores de casas. Ven una promesa de riqueza futura, que termina en manos de unos pocos privilegiados.
La función especulativa de las casas que antes solo eran vistas como lugares donde residir las ha vaciado e infrautilizado en todo el planeta.
Otra trampa es creer que uno puede hacerse rico invirtiendo en casas y convirtiéndolas en pisos turísticos… Pero recordemos que cada casa turística es un espacio que pierden los habitantes de una ciudad y que la hace menos asequible…
Dejaré a otros agentes «culpables» para un artículo nuevo…
1La legislación sobre viviendas se centra en la propiedad pública, con un 80% de la población viviendo en unidades construidas por la Junta de Desarrollo de la Vivienda (HDB). Estas casas se venden en régimen de arriendo a 99 años vista y la HDB también administra programas de alquiler para aquellos que no puedan acceder a la propiedad. Se han implementado restricciones para mantener la asequibilidad y estabilidad del mercado, como la reducción del porcentaje máximo de financiación para viviendas públicas. Por tanto, legislación y política son fundamentales (Vikipedia).
2Economista. Antiguo ministro de Economía de Grecia.
3Intelectual.
