Este artículo ha aparecido publicado en catalán en la Revista Saó https://revistasao.cat/lhabitatge-2/
En el primer artículo relacionado con este tema, publicado por la REVISTA SAÓ el pasado mes de julio1, exponía un listado de factores que encarecen la vivienda; también mencionaba un puñado de agentes que obstaculizan la solución.
Empezaba aludiendo a un grupo de economistas y «expertos» que aseguran que el binomio oferta-demanda en la vivienda funciona igual que en los restantes ámbitos del mercado, pero no es exactamente así. Tampoco aportan datos adecuados y, por tanto, concluyentes. A continuación, afirmaba que la mayor parte de las políticas gubernamentales en materia de vivienda no resultan efectivas y explicaba por qué. Terminaba con la «parte de culpa» que tienen propietarios, bancos, burbujas inmobiliarias, viviendas convertidas en activos financieros, cambio climático y turismo. Hoy añadiré tres «culpables» más.
El primero es afirmar que la responsabilidad es del crecimiento poblacional. ¿Cómo es posible que aceptemos sin reflexionar la afirmación (o «mantra») de que «hay mucha demanda y poca oferta»? ¿Acaso ha habido un debate público que tuviese en cuenta los factores reales que aumentan escandalosamente el precio de la vivienda? ¿O resulta más cómodo «decir amén» a los que se empeñan en «sostenella i no enmendalla» ?
Empiezo analizando datos procedentes del Banco de España, que dice que la población española ha aumentado de forma considerable los últimos cinco años. Según sus técnicos, hay 900.000 nuevos hogares y solo se han construido 300.000. Restando entre las dos cifras, sale un déficit de 600.000 lugares donde vivir. Y concluye que esta es la causa fundamental del encarecimiento de los habitáculos. ¿Y ya está? ¿No ha tenido en cuenta ningún otro indicador? Porque eso que ha dicho el Banco de España también podría haberlo dicho mi nieta de 6 años tras realizar una sencilla resta. Ahora bien, no me debería sorprender demasiado, porque también fue el Banco de España el que dijo —hasta el día antes de estallar!— que no había ninguna burbuja inmobiliaria en 2007. Así que mejor no le hagamos demasiado caso por lo que respecta a la carencia de 600.000 domicilios. Con todo, tres cosas me preocupan. La primera es que la debilidad argumental y científica del Banco de España resulta muy peligrosa por el hecho de no reconocer las auténticas causas de la falta de viviendas. La segunda, que no entiendo la simpleza de tal conclusión teniendo como tienen excelentes economistas y, además, muy bien pagados. La tercera, que, desgraciadamente, las consecuencias no recaen sobre la entidad, sino sobre la población que necesita un lugar donde dormir y comer.
Intentaremos analizar la argumentación del Banco que nos representa a todos y que haría bien en velar por nuestros intereses… Se equivocan cuando presuponen que hay que construir una vivienda por unidad familiar. Porque, o no lo saben o no quieren decirnos que España es uno de los países de la OCDE con más viviendas por ciudadano. En efecto: nos corresponden 550 residencias por cada 1.000 personas… ¡Un auténtico lujo! Entonces, ¿por qué es tan difícil encontrar casa? ¿Quizás porque hay una porrada que se destinan a usos muy poco sociales?
Supongo que, enseguida, les debe de venir a la cabeza el auge del alquiler turístico. Y no andan desacertados. PERO, ni es la única causa ni la más importante por lo que respecta a la falta de viviendas, si bien es lo que nos quieren hacer creer. O sea, que ya tenemos un nuevo «mantra»: somos demasiados para lo que hay y los turistas se han convertido en los amos.
Se puede demostrar que ambos «mantras» son inexactos y lo haré con datos oficiales. Según el INE2, hay en España 3,8 millones de inmuebles vacíos; es decir, un 14,4% del total. Afinando más: 1 de cada 10 está vacío. Con todo, o bien vuelven a equivocarse o faltan a la verdad, porque el 55% de las viviendas vacías están en municipios de más de 10.000 habitantes, que es donde vive el 80% de la población. Asimismo, de los 3,8 millones mencionados, 1,1 millones de casas sin habitar están en capitales de provincia y ciudades de más de 50.000 habitantes.
Detengámonos en Barcelona, por ejemplo. Oficialmente, había un 9,4% de casas sin habitar, pero su Ayuntamiento no lo veía claro y decidió registrar a fondo. Basándose en el número de empadronamientos reales y el consumo de agua de los domicilios, descubrió —¡oh, milagro!— que había 103.864 más vacías. Es decir, el índice ascendía a un 12,58%. ¿Qué pasaría si hiciesen lo mismo ayuntamientos como el de Madrid, Valencia, Sevilla o Santander, por ejemplo? ¿Habría también milagro? Pero volvamos a Barcelona. Los técnicos se sumergieron en la cuestión y solo 10.000 de las 103.864 eran casas abandonadas. El resto estaba destinado a usos desconocidos… Es decir, hay un número elevadísimo de inmuebles en España que no se utilizan como hogares.
Otra conclusión errónea es aseverar que la vivienda ha subido mucho desde hace tres años a causa del boom demográfico. En realidad, lleva subiendo de manera sostenida desde 2014, no solo en ciudades que ganan habitantes, sino también en aquellas que los pierden.
Si seguimos centrándonos en nuestro país, a pesar de que el precio de las casas siguió subiendo de 2022 a 2024, no hubo demasiada demanda de hipotecas, porque se habían encarecido los intereses. ¿Cómo se explica entonces que continuara subiendo el precio de las viviendas? Por el contrario, si nos fijamos en el resto de Europa, la subida de intereses se acompañó de una bajada en el precio de las viviendas, lo cual nos demuestra que aquí pasa algo diferente… Por cierto, aún espero una explicación de los economistas ante la contradicción que implica que el precio de la vivienda continúe subiendo mientras baja la demanda…
El segundo «culpable» de las dificultades que padecen las familias a la hora de comprar o alquilar un espacio donde dormir y comer es el sector de la construcción. Los «expertos» dicen que todo se resolvería si se construyesen más casas. O no tienen ni idea o también faltan a la verdad. Si está ya demostrado que hay tantas viviendas cerradas —controladas y «ocultas»— que, si se ocupasen, se resolvería el problema, ¿por qué construir más?
¿No será que sus propietarios las han convertido en activos financieros que, por cierto, han desembocado en una especulación galopante? ¿Qué grave consecuencia puede derivarse?: otra burbuja inmobiliaria que aún encarecería más, si eso fuese posible, su precio.
Podríamos empezar a darnos cuenta ya de que el problema es que los propietarios del suelo y las promotoras inmobiliarias se han convertido en rentistas relevantes y que no abrirán el mercado de la venta o el alquiler si las leyes no son bastante contundentes para obligarlos a hacerlo. Y como la legislación actual y la que se prepara no lo es, pues, no lo abrirán, porque va contra sus intereses: si las sacan al mercado, se verían obligados a bajar el precio, con lo cual caerían en picado sus beneficios y sus propiedades perderían valor. Tengo a mano una información histórica: en los últimos doscientos años, el precio de la vivienda no ha bajado porque su propiedad continúa en manos de rentistas.
Solo si el gobierno central y los autonómicos llevasen a término una regulación enérgica y eficaz, los bancos y los inversores —propietarios i constructores— se verían obligados a frenar el desbocado precio de casas e hipotecas. Por cierto, los gobernantes no han de calentarse demasiado la cabeza: pueden consultar qué se ha hecho en Viena y Singapur3 sin necesidad de ponerse a construir a porrillo, teniendo en cuenta, además, que solo ahora empieza el sector de la construcción a recuperarse de la crisis de 2008. Así que, si el Gobierno actual es tan «progresista» como afirma ser, que suba los impuestos a los grandes propietarios y veremos soltar viviendas a buen precio sin necesidad de construir tantas de momento.
Un inciso centrado en la construcción: lo que se haga en el futuro ha de tener en cuenta el cambio climático y no utilizar hormigón, tan contaminante. Es necesario utilizar materiales respetuosos con el planeta, lo cual implica una investigación y un cuidado que llevan tiempo.
Insisto: solo subiendo los impuestos a los propietarios de las viviendas y del suelo se solucionará el problema.
El tercer —y mucho— «culpable» de la situación que padecen cada vez más familias es la especulación inmobiliaria, resultado del interés del mercado en especular con la vivienda para que los precios suban de forma ilimitada. Cinco factores intervienen.
El primero, el suelo, base de la vivienda, que ni crece ni se reproduce y que es más necesario donde más gente vive, porque allí se concentran las actividades económicas y, por tanto, laborales.
El segundo, el poder de los propietarios de las casas, ya que monopolizan una renta que depende del lugar donde se encuentre la propiedad. Ciertamente, si la actividad económica de una ciudad disminuye, el valor de la propiedad inmobiliaria bajará, pero no en proporción directa, porque ya se encarga el mercado de evitarlo; no ocurre lo mismo, cuando la actividad económica sube… Lo hace no aumentar la oferta evitando que se construyan más.
El tercero, el crecimiento casi ilimitado de la renta en función de una demanda casi infinita que dispara los precios. Motivos: las hipotecas que ofrecen los bancos, el dinero internacional que permite los intercambios, la conversión de la vivienda en activo financiero, el carácter «multiusos» de la vivienda (alojar gente, refugio de valor, hotel clandestino, tienda…). Mientras los gobernantes no cambien la legislación, el precio continuará creciendo sin freno.
El cuarto, la vivienda no se puede «consumir» como los bienes muebles ni sustituirlo por otro porque allí trabajamos, vivimos, aprendemos, convivimos… Por eso, el margen de negociación es casi nulo y la demanda está dispuesta a pagar lo que haga falta para conseguirlo. Demanda expansiva, pues, porque es un refugio de valor, una fuente de seguridad y un símbolo de estatus social.
El quinto, no se le puede aplicar la ley general de oferta-demanda porque pueblos y ciudades cuentan con casas vacías o destinadas a usos no específicamente residenciales, como el turismo. Por eso, los precios no descienden aunque baje la demanda y, por tanto, construir mucho no cambiará las reglas del juego ni solucionará el problema.
Como conclusión, apuntar que, tal como están estructuradas las rentas del suelo y de la vivienda, se genera desigualdad y se erosiona el bienestar colectivo, lo cual viene ocurriendo desde hace más de dos siglos. Solo entre 1957 y 2007, se construyó de acuerdo con el modelo «democracia de propietarios», hoy, totalmente desaparecido4.
1Aparece en este enlace: https://revistasao.cat/lhabitatge-1/
Y también en mi blog: https://revistasao.cat/lhabitatge-1/
2Institut Nacional de Estadística.
3Se puede leer lo que he escrito al respecto en:
https://pepaubeda.net/ca/articulo/habitatges-bons-i-barats-a-viena-i-singapur/
4Este artículo ha tomado datos confirmados por mí del libro de Jaime Palomera, El secuestro de la vivienda (2025, Península).
