VIENA
Encara que és una ciutat més cara que les nostres, les seves cases son més barates: a Madrid i Barcelona, paguen el doble de lloguer que allí.
N’hi ha aproximadament 900.000 pisos i gairebé la meitat estan fora de mercat, a un preu mòdic de lloguer i sense perill de desnonaments. Els vienesos que no guanyen més de 3.500 euros nets al mes (8 de cada 10) tenen dret a accedir a aquests habitatges i, si els augmenten el salari vivint-hi, poden continuar gaudint-ne, perquè l’objectiu del Govern municipal és que el consideren la seva llar per a tota la vida, si aquesta és la seva voluntat.
Comprensiblement, els vienesos se senten orgullosos del seu sistema d’habitatges, perquè dignifica llurs existències i fa la seva ciutat habitable.
Pisos fora de mercat
N’hi ha 220.000 totalment públics: son municipals construïts i gestionats per l’Ajuntament. Els restants (gairebé 500.000), construïts i gestionats per associacions amb lucre limitat que compten amb el suport de l’Administració mitjançant terrenys, subsidis i ajuts fiscals. Sols poden construir «pisos a cost»; és a dir, el seu preu depèn de les despeses reals —derivades de la seva construcció, manteniment i gestió— i els guanys estan força regulats. Neutralitza així l’especulació i garanteix lloguers justos i «pagables». Totes les operacions han de ser transparents i les associacions han de reinvertir qualsevol excedent construint nous habitatges o millorant els ja construïts.
Conseqüències del model vienès
Una baixada de preus generalitzada —fins i tot el lloguer privat ha hagut de baixar un 5%—quan va començar a aplicar-se el 1917. Ateny al 17% de totes les cases austríaques i al 21% de les vieneses, i el seu model és millor que el del sector privat.
Què ha fet el nostre país?
Aquí ha començat a parlar-se del «model vienès» i a construir habitatges per a llogar, però estem a anys llum d’ells. Entre d’altres coses, perquè aquí son gestionades per fons d’inversió i grans propietaris l’objectiu dels quals és exclusivament rendista. Encara que la llei impedeix preus elevats, els seus gestors apliquen despeses no contemplades per aquesta llei: IBI, manteniment de l’edifici, segurs d’impagament, obligació de llogar el pàrquing i el traster… i molt més. A més a més, després de 7 anys, poden desnonar el llogater i la qualitat constructiva deixa molt a desitjar.
En comunitats autònomes com la madrilenya son iguals i, fins i tot, més cares que no pas les del mercat i l’Ajuntament ha venut als fons el terreny sobre el qual s’han construït.
El control del sòl és fonamental
Viena ho va constatar aviat, per això, l’Ajuntament es va proposar el seu control ràpidament. Els nostres governants, no pas.
Per què ha estat possible a Viena
El 1917, era la cinquena ciutat més gran del món, amb més de dos milions d’habitants. La major part del sòl i dels habitatges eren de propietaris privats que actuaven en forma de monopoli i especulaven il·limitadament i sense necessitat de construir.
Gran part de la ciutadania vivia apilotada en pisos miserables i pagant lloguers desenraonats. Com el sòl i els habitatges eren tan cars, l’Ajuntament no podia impulsar un sistema públic d’habitatge. Llavors, el Govern va decidir de controlar el sòl per a potenciar una oferta suficient de pisos assequibles. Havien comprovat quelcom que el nostre país sembla incapaç de comprovar: que no serveix de res construir habitatge protegit de manera residual i que sols es triomfa si baixen els preus aturant-los els peus al «rendisme» i guanyant-li terreny. És a dir, municipalitzar el sòl per tallar definitivament l’especulació.
Així que, a partir del 1917, el Govern municipal vienès va començar a comprar solars i edificis privats —el que aquí fan els grans propietaris privats i els fons d’inversió— i a expropiar terres i pisos a grans propietaris. Crearen, doncs, una bateria d’impostos que gravaven el sòl, els lloguers privats, les propietats, els béns de lucre i molt més. Llavors, es van devaluar els sòls i els habitatges i, amb els diners recaptats, compraren sòl abaratit.
El 1923, l’Ajuntament ja controlava el 60% dels terrenys i podia organitzar un projecte a gran escala. Entre el 1923 i el 1934, van construir més de 60.000 pisos públics i van continuar obstaculitzant els lloguers especulatius mitjançant contractes indefinits i preus regulats.
Tenir un habitatge és molt més que una necessitat i un dret
És també l’espai on germinen els nostres desigs, dormim, mengem, ens relaxem, intimem i es potencia el nostre benestar. Una llar influeix en la nostra salut, qualitat de vida i longevitat. La manca d’habitatge estable i digne genera malestar, afecta la salut i pot conduir a la mort o al suïcidi.
A més, l’habitatge és una eina clau per a construir ciutats diverses i inclusives. A Viena, els pisos protegits no es concentren en barris perifèrics, sinó que es distribueixen per tota la ciutat, la qual cosa combat la segregació i fomenta la convivència entre gents d’orígens, ingressos i generacions diversos.
Així mateix, els habitatges estan en espais comunitaris (jardins, parcs, biblioteques i zones culturals) que afavoreixen la interacción i neutralitzen l’aïllament. A més de residir-hi, desenvolupen una vida plena i pròspera.
També prioritzen la sostenibilitat —perquè utilitzen materials ecològics, panells solars i calefacció geotèrmia— i afavoreixen el transport públic, les bicicletes i la qualitat de l’aire.
Viena és avui una de les ciutats més habitables del món.
SINGAPUR
La seva ubicació geogràfica —illa amb un sòl molt limitat— i la seva estructura política —Ciutat-Estat que atreu immigració i inversió i va créixer molt ràpidament— son força complicades. En aquestes circumstàncies, en altres ciutats seria impossible la possessió d’un habitatge. Tanmateix, Singapur ha esdevingut un model d’allotjaments assequibles per a la majoria dels seus ciutadans i una de les ciutats més habitables del món.
La seva situació a començaments dels seixanta
Era desastrosa i caòtica —va passar de 1,8 milions el 1960 a 2,2 milions el 1965— y els propietaris d’habitatges controlaven en monopoli el mercat, especulant en lloc de construir. La gent vivia apilonada en edificis vells i en kampungs —assentaments informals i barraques— com viuen molts treballadors de serveis a les nostres illes ara mateix.
També Singapur ha controlat el sòl
En circumstàncies tan desesperades, el Govern va començar a expropiar terrenys per utilitat pública i a adquirir-ne d’altres. El seu destí: la construcció de pisos socials.
Controlar el sòl li ha permès una planificació urbana coherent i a llarg termini, assegurant que hi hagi suficients espais disponibles per a la construcció d’habitatges públics i evitant l’especulació amb el sòl en garantir que els terrenys s’utilitzen per al benefici de la població.
El Govern construeix directament a través de l’agència Housing and Development Board (HDB), creada el 1960. Duu construïts més d’un milió de pisos i ha proporcionat llar a més del 80% de la població.
No es tracta de blocs horribles com els soviètics, sinó d’apartaments ben dissenyats, construïts amb materials duradors i a preus «pagables», la qual cosa potencia el benestar ciutadà.
El Govern controla que els barris residencials comptin amb la infraestructura i els serveis necessaris: a més d’habitatges, hi ha escoles, centres de salut, transport públic i espais recreatius. La HDB dissenya barris autosuficients, tenint accés a tots els serveis que necessiten. Ha aconseguit millorar la seva qualitat de vida, enfortir la cohesió social i reduir la segregació socioeconòmica.
Diferències amb el modelo vienès
Els residents de Singapur poden adquirir habitatge sota un règim de cessió de 99 anys, amb plans de finançament molt favorables. És a dir, en comprar una casa de la HDB, obtenen el dret a residir-hi gairebé un segle, amb la possibilitat de deixar-la als fills. Quan finalitza el període, la propietat de terrenys i pis torna a l’Estat.
Diferències amb el model especulatiu franquista que hem heretat
Aquí, els pisos construïts en l’àmbit públic passen al privat al cap d’un temps. A Singapur, romanen per sempre en el públic i no es pot especular amb ells.
Allí, l’especulació és evitada de diverses formes:
- Restringint estrictament la revenda de propietats: els propietaris no poden vendre la seva durant els primers cinc anys i, quan poden, el preu està regulat i limitat per l’Administració. La qual cosa permet que siguin assequibles per als ciutadans que la volen comprar.
- Als locals que vulguin vendrela abans del tercer any, se’ls exigeix una justificació i se’ls imposa una taxa que desanima greument l’especulació.
- Apliquen una política fiscal agressiva per a evitar l’acaparament de propietats. Tot comprador paga un impost semblant al nostre Impost de Transmissions Patrimonials pel primer habitatge, però si n’adquireixen un d’adicional, han de pagar un altre impost més. El seu percentatge depèn del nombre de propietats que vagin adquirint o tinguin ja.
- Restringeixen la compra de pisos a estrangers aplicant-los el mateix impost addicional que apliquen als locals que ja tenen més d’una propietat. Però, mentre l’impost aplicat als locals augmenta segons la quantitat d’habitatges que posseeixin, per als estrangers és una taxa fixa del 30%. Frenen així l’especulació de fons d’inversió externs.
Objectius perseguits i fruits aconseguits
El Govern ha evitat l’especulació, garantit que l’habitatge sigui accessible a ciutadans i residents permanents i satisfet les necessitats reals de la població local, que és la que construeix la ciutat i mereix, per tant, gaudir-la.
Aquella crisi de l’habitatge el 1960 va potenciar un model accessible i sostenible. Avui, la majoria de la població posseeix pisos de qualitat a preus raonables i una ciutat habitable, sostenible i socialment cohesionada.
¿Per què no els imiten els nostres governants?
